这个新盘的标签是：华西坝、锦江畔、龙小本部、地铁上盖……

本工说：

有勇气点进来，有没有勇气猜猜价格？

与那些需要本工变着法子来写的妖艳楼盘相比，这个项目的特质实在是太过于明显，甚至只需要列举出这个项目的部分标签，你就会懂得这个楼盘到底有什么样的价值。

・锦江宾馆斜对面

・距离龙江路小学本部300米

・项目旁边是锦江

・真资格地铁上盖物业

・四季酒店？？

看到这里你或许会被这样纷繁杂乱的标签迷惑双眼，接下来本工就好好把这个项目抽丝剥茧地和各位摆一下。

楼盘详情

楼盘名：天府汇

物业类型：综合体（住宅/办公/酒店/写字楼/商业）

产权年限：住宅70年

环线位置：一环内

开发商：成都汇日星河房地产有限公司

占地面积：45755平方米

建筑面积：520000平方米

总容积率：7.9836

住宅容积率：1.9836

停车位：2175

总户数：667套

9年前拿地    9年后亮相  

很久很久以前……好吧，实际上是2009年12月，一宗净用地面积为60.87亩的人民南路3段3#商住混合用地地块拍卖，起拍价1500万/亩，成交价1500万/亩，成都汇日星河以楼面地价2812元/平方米的价格夺得。

时间一晃过去快10年了，在经历缓慢的开发过程后，这一地块近期用“天府汇”之名亮相，成为成都市区内难得一见的城市中心项目。

如果说开发周期，天府汇开发周期的时间并不算短。但是作为一个香港开发企业来说，这种“慢工出细活“的开发模式在行业内看来较为普遍，从项目拿地到产品设计、品牌引进等一系列动作做完，7-12年的开发周期都算是正常的，而且这种不同于内地企业的“慢周转”运营模式，却能够在很大程度上保证开发项目的品质。

  地段么？好得无话可说

对于天府汇这个项目，并不需要像高新南区或者是天府新区一样去畅谈各种美好的未来，毕竟地段放在那里，明眼人一看就知道。

人民南路3段与小天竺路交汇、锦江桥与临江中路汇合处、地铁1号线与地铁13号线华西坝换乘站点。向北，与锦江宾馆、岷山饭店隔了一座锦江桥，到天府广场仅需2站地铁；向南，正对四川大学华西校区，接驳省体育馆、倪家桥；朝西，是四川大学华西医院与武侯祠锦里板块；朝东，则是新南门、春熙路、九眼桥……用“城市核心”来形容，绝不为过。

教育  5朵金花占了2朵  

如果说成都核心区域还有东华门、东大街这样一些板块可以替代，良好的地段优势还不足以成为天府汇的项目核心卖点，那么加上教育资源的配置就会让天府汇把其他板块甩出N条街，毕竟天府汇周边有2朵“金花”！

从上个世纪80年代开始，成都有五所小学凭借着良好的口碑和优质的办学实力，被家长们称为“五朵金花”。她们分别是：泡桐树小学、龙江路小学、成都市实验小学、成都师范附属小学、盐道街小学。从此“五朵金花”便成为了成都最优质的小学教育的代名词。一直以来她们都是家长们的优选学校，不论是购买学区房，还是择校，这几所学校都拥有着最强的人气，她们都是成都公办小学的一流名校。

至于“五朵金花”有多难读，可能有经验的家长都知道，为了能够在这些学校里面求得一个学位，基本要从幼儿园时期就开始进行准备，了解学校招生划片信息，不止价格贵得一B，而且一房难求，即便是90年代的砖混结构预制板房子都能卖个天价。

以正读盐道街小学本部的楼盘为例，蓝光皇后国际的二手房源价格普遍在40000元/平方米，即便是在限购令的当下，相比其他区域二手房20%左右的跌幅，其二手房价仍未有丝毫下滑，只要有学位的房源基本是出一套卖一套。即便是1992年的老房子，只要是有学位，能正读“五朵金花”的，目前二手房源价格都能卖到28000-30000元/平方米。而像泡桐树小学本部，周边带学位的房源大多都是在90年代之前，房价多在30000元/平方米以上，且供应数量不足30套。

根据官方公示的2018年“五朵金花”划片情况来看，龙江路小学本部的划片正好把天府汇项目囊括入内，按照就近入读的的政策来看，从项目到学校不足300米的距离，让天府汇正读龙江路小学本部的几率非常之大。而且龙江路小学对口中学为12中、石室锦城外国语学校、棕北中学科院校区、棕北中学桐梓林校区，都是非常不错的学校。

除了龙江路小学，天府汇距离盐道街小学也仅有不到800米的距离，隔着锦江还有盐道街中学等重点中学，教育资源的配置可称“优质”（这里需要重点提示的是，具体就读学校还要以每年发布较新划片公告为准）。

  KPF、TOD，或许还有四季？

看到这一系列词语会不会一脸懵逼？实际上这都是天府汇所具有的一些项目特质，接下来本工就针对性的摆一下。

首先说说KPF。

KPF是一家国际知名的建筑师事务所，在世界各地都有相当多的著名作品，如果要说国内知名的项目，那肯定有香港较高的环球贸易广场和上海较高的环球金融中心、在建中的528米中国尊。在成都，KPF最著名的一个项目则是拥有“中国排名前列高楼”之称的677米的一带一路大厦；而另一个项目则是我们今天所谈到的项目——天府汇。

▲677米的一带一路大厦

从项目定位来看，KPF所参与设计的项目绝大多数成为一座城市的地标性建筑，这也使得KPF建筑师事务所成为全球较大的、最优秀的高层建筑事务所之一，其自身影响力无疑会为天府汇项目的价值加分不少。

其次，需要说说TOD。

什么是TOD——TOD（Transit-Oriented-Development）是国际上具有代表性的城市社区开发模式，而成都2018年一次性7个TOD项目招标，更被行业内看做是成都的TOD元年。

天府汇作为一个拥有住宅/办公/酒店/写字楼/商业等多种业态的综合体项目，据说在规划中将与地铁13号线华西坝站实现联通，成为地铁上盖物业。能将工作、生活、购物、娱乐、餐饮等需求融为一体，成为不同于目前市场供应的一种产品。

最后，本工要谈到的是一个小道消息——四季酒店。

实际上，天府汇要引进四季酒店的传言一直就有。2012年，就有传出开发商成都汇日星河房地产有限公司与加拿大四季酒店集团达成协议，投资约10亿元的超五星级酒店将交由加拿大四季酒店集团负责管理，但因工程进度而一度被搁置下来。

不过根据相关知情人透露，四季酒店的签约将会于明年进行，为成都引进又一高端五星级酒店。而四季酒店的入驻，无疑也会为天府汇的住宅产品加分，如果买来投资的业主采用类似恒大广场的模式，实现五星酒店+民宿的结合，不得不说其租金收益是较为可观的，毕竟恒大广场套二的房源用作民宿其月收益已经能达到15000元。

港式实用性 VS 本土尺度感  

说了天府汇的项目卖点，本工也不能回避项目的缺陷——作为一个拿地时间已经近10年的项目，在产品研发上是否会存在着一些与需求脱节的问题？在本工看来，天府汇存在较为明显的缺点有一，不太明显的缺点有一。

较为明显的缺点是项目作为一个城市综合体项目，拥有52万方的建筑体量，除去667户住宅以外还有写字楼、酒店、商业的配置，而总体停车位仅有2175个。如果按照住宅1：1.25的比例分配，那么剩下给其他三种业态的车位总数就不到1500个，是否能合理分配各个业态中车位比，是开发商和后期物业服务亟待解决的问题。

此外不太明显的缺点则是项目的户型问题。

从天府汇目前推出的R2楼栋来看，户型面积主要集中在98-127平方米之间，以两房和三房产品为主，两梯五户的梯户比在目前市场看来与其400万以上的总价段略显不搭，堪堪过关。

在户型设计上，能够看出天府汇完全承袭了香港开发商从产品实用性出发的精神，更多的考虑如何在有限的空间内做出更丰富的功能空间，即便是两房产品也按照双卫标准来设置。但是这种纯港式实用性的户型设计是否能满足目前内地购房人对于尺度的要求，难以言说，毕竟目前成都楼市正在追求大平层、追求尺度感。

不过从另一方面来看，实用性紧凑户型所带来的面积段控制，在某种程度上将物业总价控制在一个市场较为容易接纳的范畴，即便是后期转手也不会因总价过高而受限。

来源：买房特工队

小助理有话说：