北京宸园 东四环豪宅为何这般抢手？附一房一价表

今年热度最高，网签节奏最快的项目，莫过于酒仙桥的中建北京宸园，可以说是北京近些年来为数不多的现象级红盘。10月13日开盘，10月底就已经网签102套，网签均价11.2万，截至今天，总共已经网签113套，用绝对权威的数据捍卫了热销的佳绩。

而现如今这样的市场，很多新楼盘连公开的开盘仪式都不敢举行，生怕卖的不好引得人尽皆知，影响楼盘后期销售情况。

那么北京宸园一方面没有比周边二手有价格优势，而且还是3年左右交房的大期房，酒仙桥板块目前杂乱拥堵的现状，凭什么会取得如此成绩？今天给大家梳理一下这个项目热销的背后逻辑，并给与一些客观的看法，希望能帮到大家。

项目简介

项目地址：朝阳区北京市朝阳区酒仙桥南路与酒仙路交叉路口东南侧

住宅占地：37684.2㎡ （分东西两地块）

地上建面：101610.41㎡

容 积 率：2.5（东地块）、2.8（西地块）

楼 栋 数：14栋楼

总 户 数：606户

建筑高度：79.95米

交付标准：精妆交付

面积区间：建面约143㎡～249㎡

销售报价：12.5万元/平米

得 房 率：78.5%-83%（使用面积得房率90%-93%）

建筑风格：住宅/现代 | 社区入口/宋风

物业公司：中建智地物业

车位配比：1:1.3

交通配套

1、酒仙桥的地段优势

北京宸园位于朝阳东北四环至五环之间，且离四环更近，通达性非常强。我按照从宸园到一些常见的商圈或者板块，给大家整理了一下自驾所需的时间，包含现在不堵车和周三早高峰8点出发的用时，可以看出，望京、国贸、亚运村、太阳宫、东直门之类的地方，哪怕堵车，30分钟之内都全部能到，可以说交通方便是无敌的存在。

到望京SOHO:车程4.8公里，不堵车17分钟，模拟周三早高峰8点出发用时18分钟。

到国贸:车程9.3公里，不堵车15分钟，模拟周三早高峰8点出发用时20分钟。

到东直门:车程6.4公里，不堵车18分钟，模拟周三早高峰8点出发用时23分钟。

到太阳宫:车程5.7公里，不堵车12分钟，模拟周三早高峰8点出发用时21分钟。

到亚运村:车程9.4公里，不堵车13分钟，模拟周三早高峰8点出发用时25分钟。

到朝阳公园:车程3公里，不堵车7分钟，模拟周三早高峰8点出发用时8分钟。

自驾交通：

北京宸园距东四环直线距离约1km，距离第三使馆区直线约2.5公里，距离国贸8KM，距离首都机场12KM。

轨道交通：

1km内有14号线东风北桥地铁站和将台路地铁站, 未来更是有规划的地铁7号线与3号线多条轨道交通交汇。

生活配套

教育配套：

除项目自身配建幼儿园外，未来区域内还将规划有1所九年一贯制学校以及1所中学清华附中（规划）。

商业配套：

颐堤港购物中心 798、751艺术商业聚落

医疗配套：

北京华信医院 国医之家中医医院 和睦家医院 美中宜和医院

公园绿化：

朝阳公园、将府公园、丽都公园、东风公园

整体规划

2、酒仙桥旧改的预期

大家都知道目前酒仙桥这个板块是非常杂乱且路况拥堵，城市界面乱七八糟，总感觉宸园和周边有点格格不入。但是随着酒仙桥旧改的推进以及周边道路的拓宽改造，在交通和城市界面上，未来会有较大的改观。

分东西两个地块

东地块：

用地面积：1.30万平方米

建筑面积：3.25万平方米

规划户数：226户

规划楼栋：6栋楼

容 积 率：2.5

户型面积：145㎡

建筑层数：14-17层

内部层高：3.15米

西地块：

用地面积：2.46万平方米

建筑面积：6.90万平方米

规划户数：380户

规划楼栋：8栋楼

容 积 率：2.8

户型面积：165-220-255平米

145平方米户型266套

165平方米户型292套

220平方米户型44套

249平方米户型44套

建筑层数：16-25层

内部层高：2/5号楼平均3.6米层高；其它楼栋3.2米层高

户型设计

3、北京宸园产品优势

宸园由中建一局中建智地打造，之前一局在北京开发了非常多的有代表性的高品质作品，比如中建宸园、中建璞园、昌平和房山的国贤府等等，这些产品地段可能不算好，但是中建凭着出色的产品设计和兑现能力，硬是卖出了比较好的成绩。

北京宸园的户型设计、园林、装标、得房率、产品定位可以说在北京目前众多项目中，是属于第一梯队的，除了楼层略高以及地段呈菱形状的不足，其他各方面，都是非常优秀的存在。

1、整个项目共计14栋楼606套，除了东区5号楼没有开售，其他楼栋已经全部开售，目前整个项目大概还有200多套房源未售，所以基本都或多或少有一些可选的。

2、截至今天12.4，整个项目已经网签182套，真实成交均价11.18万每平米，面积越大，单价越贵，所以大家买房可以参考此价。

145平米四居两卫

165平米四居三卫

220平米四居三卫

249平米四居三卫

样板间赏析

145平米样板间

公区配置

北京宸园围墙的平均高度达到5米以上，设计上以山石和大树形成八字影壁的经典的传统文化形式，而且整个外侧面是斜的，形成整体的城市界面，呈现深宅大院的厚重感与价值感。

一进府门，二进厅堂，三进中心花园，三进院落式归家体验，这是中式独有的礼序感。

上万平方米的宋式园林水系将古典与现代完美融合，打造一个静谧而优雅的居住环境。

要打造“城市山林”，在社区内打造一个21米的高山，营造一种高山悬瀑，飞流直下三千尺的意境。

打造「宸雅会」高端会所，功能涵盖

健身：无边泳池、击剑、高尔夫、搏击、壁球

私宴：大小私宴厅、酒窖

商务：会议室、自习室、行政酒廊

休闲：茶室、棋牌室、康养、活动室等

6、朝阳东北五环内没有任何新房竞品的稀缺优势

长安街与中轴线交汇的东北四分之一圆里，五环以内，这么多年就没几个新项目在售，排的上名的也就壹亮马、融创壹号院、融创one9、北京壹号院等几个较新的楼盘。因此，北京宸园的出现，极大的弥补了该区域新房供应的空白，给了众多改善客群一个全新的选择。

说了优势，自然得聊聊北京宸园的不足，简单概括一下就是交房时间还有3年之久、酒仙桥的旧改和道路升级拓宽能否在交房时兑现、菱形地块总层高较高会有采光的影响、未来几年周边一直是在施工的状态，毕竟东侧还有三个住宅用地代拍。

总体来说北京宸园还是瑕不掩瑜，优势情况远远超过不足之处，现在10万出头的价格买入东北四环的改善豪宅，算是提前三年锁定价格之锚，那些等着宸园交房破发看笑话的人，大概率要失望了。

3、中海刚刚拿下酒仙桥的1019-0014地块，即北京宸园东西两个地块中间偏南侧的住宅用地，对于北京宸园的影响不可谓不小。虽然说都是师出同门一家人，不会有打价格战的可能，但是同样的指导价，中海又擅长做豪宅以及营销，难免会影响部分想买入酒仙桥的客群出手的进度。中建宸园也许是感受到了压力，12月提高对渠道的佣金点位，估计也是想趁中海新项目没有什么消息，抓紧出货一波。

4、如果想买北京宸园，但是又想等等中海新项目的，可以，但是不要对中海的价格有什么期望，价格一定不会低于北京宸园。两方面原因：其一都是中建系的项目不可能打价格战，反而可能趁此机会抬抬价，利于宸园去库存；其二是房价越卖越便宜，不利于后期土拍，毕竟西侧还有三个住宅用地待上市呢。

5、对于还需要卖房置换等周期的，建议抓紧卖房，毕竟年底之前网签不了，你是拿不到开发商底价的。

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目前北京宸园有加推的房源，多少还有一些可选的，如果您总价预算控制在1500万以上，能接受3年的交房时间，考虑在朝阳置业，那这个项目可以说是新房之中的不二之选。